นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และ อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงโค้งสุดท้ายปีนี้และแนวโน้มในปี 2552 ว่า ตลาดทั้งระบบน่าจะชะลอตัวลงบ้างผลพวงจากวิกฤตการเงินและวิกฤตเศรษฐกิจโลก อย่างไรก็ตาม เทียบสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในเวลานี้กับช่วงวิกฤตเมื่อปี 2540 ซึ่งเกิดขึ้นกับประเทศไทยโดยตรงแล้ว ปัญหาที่จะกระทบถึงภาคธุรกิจอสังหาฯ คงรุนแรงน้อยกว่ามาก

ขณะเดียวกันที่ผ่านมาผู้ประกอบการมีการปรับตัว ปรับโครงสร้างองค์กร ตลอดจนการบริหารจัดการอย่างต่อเนื่องอย่างน้อย 3 แนวทาง คือ ดาวน์ไซซ์โปรเจ็กต์ ดาวน์ไซซ์โปรดักต์ และดาวน์ไซซ์ไพรซ์ พร้อมๆ กับลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ เพิ่มช่องทางจำหน่ายและช่องทางการ โปรโมชั่น ระมัดระวังเรื่องการลงทุน การระดมทุน การกู้ยืมเงิน ทำให้ส่วนใหญ่มีหนี้สินต่อทุนน้อยกว่าเกณฑ์ปกติมาก ทั้งหมดนี้ให้องค์กรธุรกิจอสังหาฯ เวลานี้มีความแข็งแกร่ง และสามารถรับมือกับวิกฤต ที่เกิดขึ้นได้ระดับหนึ่ง

นายอิสระกล่าวว่าหากมองย้อนไปเมื่อ ปี 2534-2540 จะพบว่าช่วงนั้นธุรกิจอสังหาฯ บูมแบบร้อนแรง เห็นได้จากมีบ้านจดทะเบียนใหม่เพิ่มขึ้นในกรุงเทพมหานคร(กทม.) และปริมณฑล แต่ละปีเฉลี่ยมากถึง 1.4 แสนยูนิต โดยเฉพาะปี 2537 ตัวเลข จดทะเบียนบ้านใหม่พุ่งขึ้นถึง 1.7 แสนยูนิต ซึ่งเป็นผลมาจากการเข้ามาซื้อบ้านโดยกลุ่มที่ไม่ใช่เรียลดีมานด์ที่แท้จริง และมีการซื้อเพื่อเก็งกำไร จากนั้นเมื่อเกิดวิกฤตเศรษฐกิจยอดจดทะเบียนบ้านใหม่จึงลดฮวบลงเหลือเพียง 2 หมื่นยูนิตเศษๆ ต่อปี และค่อยๆ มีปริมาณเพิ่มขึ้นจนถึงกว่า 7 หมื่นยูนิตในปี 2550 ที่ผ่านมา สำหรับ ปีหน้าคาดว่ายอดจดทะเบียนบ้านใหม่น่าจะอยู่ในระดับ 7 หมื่นยูนิตเช่นเดียวกัน จึงเห็นได้ชัดเจนว่าตลาดยังเติบโตได้อีก เพียงแต่ช่วงนี้ผู้บริโภคอาจไม่มั่นใจ เช่นเดียวกับ ผู้ประกอบการที่เริ่มชะลอการลงทุน และปรับตัวรองรับมากขึ้นอีก

อย่างการลดขนาดโครงการที่จะลงทุนหรือดาวน์ไซซ์โปรเจ็กต์ จากเดิมที่เคยพัฒนาตั้งแต่ 100 ไร่ จนถึง 400-500 ไร่ บริษัทพัฒนาที่ดินส่วนใหญ่แม้กระทั่งรายใหญ่ก็หันมาซื้อที่ดินแปลงขนาดเล็ก 20-30 ไร่, 50 ไร่แทน เพื่อลดความเสี่ยงจากปัจจัยลบทั้งภายในและภายนอกประเทศ ด้วยการเร่งพัฒนา เร่งปิดการขาย เร่งโอนตามแผนที่วางไว้ การดาวน์ไซซ์โปรดักต์ โดยลอนช์แบบบ้านที่มีขนาดไม่ใหญ่เกินไปเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการ และกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้า โดยเฉพาะระดับกลางซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ในตลาด ซึ่งจะทำให้สามารถดาวน์ไซซ์ไพรซ์ หรือตั้งราคาขายในระดับที่กำลังซื้อของลูกค้ารองรับไหว

พร้อมๆ กับควบคุมไม่ให้สต๊อกบ้านในมือมีมากเกินไป หาทางเพิ่มหรือขยาย ช่องทางการจำหน่าย การจัดโปรโมชั่น ให้สอดคล้องและตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้า เช่น การออกบูทตามห้าง สรรพสินค้าในทำเลที่ตั้งโครงการ การจัดทำไดเร็กต์เมล์ การให้ลูกค้าแนะนำลูกค้าใหม่แบบปากต่อปาก ฯลฯ

นายอิสระกล่าวว่าในส่วนนี้หากเป็นโครงการแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ จะเสี่ยงน้อยและปรับตัวได้เร็วกว่า ที่น่าเป็นห่วงและมีความเสี่ยงอยู่บ้างคือการพัฒนาโครงการแนวสูง เนื่องจากเหมือนกับถูกบีบบังคับให้ต้องพัฒนาโครงการให้แล้วเสร็จ และสถาบันการเงินคุมเข้มสินเชื่อมากขึ้น ที่น่าจับตามองคือการเข้ามาแข่งขันของคอนโดฯ โครงการเก่าๆ ที่ยังขายไม่หมดและเหลืออยู่ในตลาดทั้งในมือสถาบันการเงิน เจ้าของโครงการ และเจ้าของรายย่อย ทำให้คอนโดฯ โครงการใหม่ๆ ที่ต้นทุนการพัฒนาอยู่ในระดับที่สูงกว่าแข่งขันได้ยากขึ้น ยกเว้นในบางทำเลหรือบางโครงการที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้ตรงกว่า หน้า 7