บรรยากาศตลาดหุ้นไทยที่คึกคักจากเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติที่ไหลบ่าเข้ามาลงทุนอย่างร้อนแรงในช่วงที่ผ่านมา นอกจากหุ้นในกลุ่มธุรกิจยอดนิยมอย่างพลังงาน สถาบันการเงิน ฯลฯ แล้ว กลุ่มทุนบางกลุ่มยังพุ่งเป้ามาที่หุ้นในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย โดยเฉพาะบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ จนทำให้เวลานี้กลุ่มธุรกิจอสังหาฯเมืองไทยกลายเป็นบริษัทลูกผสมจำนวนมาก

จากเดิมกลุ่มทุนที่เข้ามาลงทุนถือหุ้นในบริษัทอสังหาฯหลักๆ จะเป็นกลุ่มทุนจากสิงคโปร์ ฮ่องกง ก็มีทั้งไต้หวัน อังกฤษ สหรัฐ ประเทศในยุโรปอื่นๆ และที่กำลังมาแรงคือกลุ่มทุนน้ำมันจากตะวันออกกลาง

เป้าหมายของการลงทุนกลุ่มทุนข้ามชาติเหล่านี้ จากเดิมที่ต้องการผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะสั้น ก็เปลี่ยนเป็นต้องการร่วมทุนพัฒนาโครงการอสังหาฯทั้งประเภทแนวสูงและแนวราบ ในกรุงเทพมหานคร (กทม.) ตลอดจนเมืองท่องเที่ยวสำคัญของไทยไม่ว่าจะเป็นพัทยา เชียงใหม่ ภูเก็ต กระบี่ สมุย ฯลฯ

ชี้ทุนยุคใหม่ซับซ้อนซ่อนเงื่อน

ในแง่บวกผู้สัดทัดกรณีในวงการอสังหาฯมองว่า เป็นเพราะนักลงทุนต่างชาติเล็งเห็นถึงศักยภาพของตลาดอสังหาฯในไทยที่ยังมีช่องว่างและโอกาสสร้างรายได้อีกมหาศาล แม้ว่าไม่ค่อยมีความมั่นใจในสถานการณ์การเมืองในปัจจุบันก็ตาม

แต่ในทางกลับกัน การไหลเข้ามาของทุนนอกในระยะนี้เป็นเรื่องที่มีความเสี่ยงไม่น้อย หากทุนเข้ามาเก็งกำไรระยะสั้นๆ ไม่ต้องการเข้ามาลงทุนระยะยาวเหมือนที่ผ่านมา เพราะอาจสร้างปัญหาให้กับธุรกิจในเซ็กเตอร์อสังหาฯ

ส่วนมุมมองของนักวิชาการที่เฝ้าสังเกตการณ์ความเปลี่ยนแปลงอย่างใกล้ชิดเห็นว่า กรณีต่างชาติเข้ามาถือหุ้นในบริษัทพัฒนาที่ดินขณะนี้ส่วนใหญ่จะถือหุ้นในสัดส่วนตามกรอบที่กฎหมายกำหนด แต่ก็ไม่อาจยืนยันได้ว่าจะมีการใช้นอมินีถือหุ้นแทนหรือไม่

ขณะเดียวกัน พฤติกรรมของการร่วมทุนในปัจจุบันก็สลับซับซ้อนมากกว่าอดีตกล่าวคือ การเจรจาร่วมทุนในหลายๆ ครั้งเกิดขึ้นในต่างประเทศ ทำให้ภาครัฐไม่สามารถจะตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินที่นำมาลงทุนได้

รัฐตรวจสอบเส้นทางเงินยาก

รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาค วิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยมองว่า กระแสเงินทุน ที่ไหลบ่าเข้ามาในช่วงนี้ที่น่าเป็นห่วงที่สุด คือ เม็ดเงินที่เข้ามาโดยผ่านทางกองทุนต่างๆ เพราะไม่สามารถตรวจสอบเส้นทางการเงินที่ชัดเจนได้ หากจะไปปิดกั้นเงินทุนจากต่างประเทศก็คง เป็นเรื่องที่ยากลำบากเช่นกัน เนื่องจากปัจจุบันธุรกิจของไทยหลายๆ ธุรกิจมีนักลงทุนต่างประเทศถือหุ้น

เช่น ธนาคารพาณิชย์ ในระบบมีนักลงทุนต่างประเทศถือหุ้นประมาณ 45% บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีต่างชาติถือหุ้นอยู่ประมาณ 30% และอีกกว่า 65% เข้าถือหุ้นในบริษัทจดทะเบียน เป็นต้น

อสังหาฯไทยพันธุ์ลูกผสม

ผู้สื่อข่าว ประชาชาติธุรกิจ สำรวจบริษัทพัฒนาที่ดินจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่าแทบทุกบริษัทมีต่างชาติเข้ามาถือหุ้น ทำให้บริษัทพัฒนาที่ดินส่วนใหญ่กลายเป็นบริษัทลูกผสม โดยรูปแบบที่ต่างชาติเข้ามามีทั้งถือหุ้นผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (property fund) การเข้ามาถือหุ้นในบริษัทโดยตรง

ทุนแดนลอดช่องท้าชนอาหรับ-ยุโรป

สำหรับกลุ่มทุนที่เข้ามาลงทุนในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ได้แก่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ร่วมทุนกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทีเอ็ม ดับบลิว เอเชีย พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ 1 (TMW Asia Property Fund 1) ภายใต้การบริหารงานของ ไพรมอเมริกา เรียลเอสเตต อินเวสเตอร์ (Primer ica Real Estate Investors) จากสหรัฐอเมริกา

กลุ่มโรงแรมและรีสอร์ตในเครือ IFA (IFA HR) บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์คูเวต และกลุ่มโรงแรมอิสทิทมาร์ (Istithmar) บริษัทบริหารทรัพย์สินในอุตสาหกรรมการบริการหลักของ อิสทิทมาร์ ซึ่งเป็นบริษัทลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ เข้าซื้อหุ้นในบริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด (มหาชน)

ถือหุ้นยักษ์พัฒนาที่ดินทั้งตลาด

กลุ่ม GOVERNMENT OF SINGAPORE INVESTMENT CORP ถือหุ้นในบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน), กลุ่มเซ็นเตอร์ พอยต์ พร็อพเพอร์ตี้ ในกลุ่มเฟรเซอร์แอนด์นีฟจากสิงคโปร์ ร่วมทุนกับบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด ในเครือบริษัท พร็อพเพอร์ตี้เฟอร์เฟค จำกัด (มหาชน) พัฒนาโครงการอสังหาฯ ทั้ง คอนโดฯ ศูนย์การค้าแบบครบวงจร มูลค่ากว่า 9,000 ล้านบาท ย่านพระราม 3 ขณะที่บริษัทแม่เองก็มีกลุ่มทุนจากฮ่องกงและญี่ปุ่นเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่อันดับต้นๆ เช่นกัน คือ บริษัท แจแปนเอเชีย กรุ๊ป จำกัด ถือหุ้น 13.31% และบริษัท เอ็มเจแอล อินเตอร์เทรด จำกัด ถือหุ้น 7.10%

กลุ่มแคปปิตอลแลนด์จากสิงคโปร์ ร่วมทุนกับบริษัท ที.ซี.ซี. แลนด์ จำกัด ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ตั้งบริษัท ที.ซี.ซี.แคปปิตอลแลนด์ จำกัด พัฒนาคอนโคฯและบ้านจัดสรร, กลุ่มทุนสิงคโปร์ สหรัฐ อังกฤษ ถือหุ้นอยู่ในบริษัท โกลเด้นแลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน), นักลงทุนอังกฤษ สิงคโปร์ ถือหุ้นอยู่ในบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และล่าสุดมีกลุ่มทุนฮ่องกงเข้ามาถือหุ้นแทนกลุ่ม เนเชอรัล พาร์คคิดเป็น 13.91%

ทุนอังกฤษ หมู่เกาะเวอร์จิ้น และมอริเชียส ถือหุ้นอยู่ในบริษัท เนเชอรัล พาร์ค จำกัด (มหาชน) ทุนอังกฤษ สิงคโปร์ ญี่ปุ่น ถือหุ้นอยู่ในบริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน), CITIBANK NOMINEES SINGAPORE PTE LTD.-PBG JAXWARE INVESTMENTS ถือหุ้นอยู่ในบริษัท กฤษดามหานคร จำกัด (มหาชน)

GIANT MAURITIUS HOLDINGS CREDIT SUISSE SINGAPORE TRUST ACCOUNT CLIENTS และ QUAM SECURITIES NOMINEE (SINGAPORE) PTE LTD. ถือหุ้นอยู่ในบริษัท แกรนด์ แอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน), นักลงทุนจากอังกฤษ สิงคโปร์ ถือหุ้นอยู่ในบริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน), อังกฤษ สิงคโปร์ ถือหุ้นอยู่ในบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เป็นต้น

หน้า 13