ผลพวงจากภาวะคลื่นใต้น้ำทางการเมืองและเศรษฐกิจขาลง ส่งผลให้สถานการณ์ตลาด ออฟฟิศบิลดิ้ง ในช่วง 6 เดือนแรกที่ผ่านมาไม่ค่อยสดใสนัก

ล่าสุด นิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ ผู้อำนวยการฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงานและธุรกิจค้าปลีกของ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส บริษัทที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาฯข้ามชาติออกมาเปิดเผยข้อมูลตลาดออฟฟิศบิลดิ้งในช่วงที่ผ่านมา โดยยอมรับว่าเป็นครั้งแรกที่อัตราค่าเช่าเฉลี่ยออฟฟิศ ปรับลดลง นับตั้งแต่ผ่านพ้นช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540

อย่างไรก็ตาม พบว่าโครงการออฟฟิศที่จะทยอยเปิดตัวตั้งแต่ช่วงปลายปีนี้ไปจนถึงต้นปีหน้า ยังกำหนดอัตราค่าเช่าเป็นที่น่าพอใจและปรับตัวสูงขึ้นได้อีกพอสมควร

ออฟฟิศใหม่รอเปิดตัวเฉียด 1.7 แสน ตร.ม.

สำหรับออฟฟิศบิลดิ้งที่จะทยอยเปิดตัวใหม่ตั้งแต่ปลายปีนี้ถึงต้นปีหน้า จะมีโครงการเกรดเอขนาดใหญ่รวม 3 แห่ง ได้แก่ 1) โครงการ แอท ธินี ทาวเวอร์ ของ ที.ซี.ซี. แคปปิตอลแลนด์ บริษัทพัฒนาที่ดินของราชันย์น้ำเมา เสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี อยู่บริเวณถนนวิทยุ (ห่างสถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต 150 ม.) เตรียมเปิดตัวไตรมาส 4 ปีนี้ มีพื้นที่ให้เช่ารวม 3.7 หมื่นตารางเมตร

เมื่อเปิดให้บริการจะถือเป็นโครงการที่มีค่าเช่าแพงที่สุด คือ 800-850 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สูงกว่าโครงการ คิวเฮ้าส์ ลุมพินี ของ บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ ซึ่งปัจจุบันคิดค่าเช่า 750 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยปัจจุบันโครงการแอท ธินี ทาวเวอร์อยู่ระหว่างทำทางเดินใต้ดินจากตัวอาคารเชื่อมต่อไปถึงทางขึ้นสถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต

2) โครงการ ไซเบอร์เวิลด์ ทาวเวอร์ (ชื่อเดิมรัชดาสแควร์) ของ ที.ซี.ซี.แคปปิตอลแลนด์ เช่นเดียวกัน ตั้งอยู่บริเวณถนนรัชดาภิเษกตรงข้ามคาร์ฟูร์ รัชดาฯ ที่ เจ้าสัวเจริญ เทกโอเวอร์อาคารสร้างค้างเก่ารัชดาสแควร์มาในวงเงิน 1,000 ล้านบาทเศษ ปัจจุบันการก่อสร้างคืบหน้าไปมากคาดว่าจะเปิดตัวได้ในช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ เบ็ดเสร็จมีพื้นที่เช่ารวม 6.1 หมื่นตารางเมตร เคาะราคาค่าเช่า 580 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ถือว่ามีค่าเช่าสูงติดอันดับต้นๆ เมื่อเทียบกับโครงการในละแวกเดียวกัน

3) โครงการ จามจุรี สแควร์ ของ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ตั้งอยู่บริเวณแยก สามย่าน เป็นตึกเก่าสร้างค้างตั้งแต่ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ กระทั่งปี 2548 จุฬาฯตัดสินใจใช้งบประมาณลงทุนก่อสร้างต่อ คาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดตัวในช่วงไตรมาสแรกปี 2551 เป็นอาคารสูง 40 ชั้น มีพื้นที่ให้เช่ารวม 9 หมื่นตารางเมตร เคาะราคาค่าเช่า 700 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จุดเด่นของจามจุรี สแควร์คือมีพื้นที่ในละชั้นกว้างถึง 3,200 ตารางเมตร จากทั่วไปประมาณชั้นละ 2,000 ตารางเมตร เหมาะกับบริษัทขนาดใหญ่ที่ต้องการพื้นที่ออฟฟิศมากๆ

ค่าเช่าเฉลี่ยทั้งปีทรงตัว-ลดลงเล็กน้อย

ซีบี ริชาร์ดฯระบุด้วยว่า ผลพวงจากความไม่แน่นอนทางการเมือง เศรษฐกิจที่ชะลอตัว ผสมโรงเข้ากับภาวะรอลุ้นกับการแก้ไขปรับปรุง พ.ร.บ.ประกอบธุรกิจคนต่างด้าว ทำให้บริษัท ขนาดใหญ่บางรายชะลอแผนการขยายออฟฟิศออกไป โดยประเมินว่าในช่วงไตรมาสแรกปี 2550 มีความต้องการพื้นที่ออฟฟิศลดลงเหลือเพียง 3 หมื่นตารางเมตร จากไตรมาส 4 ปี 2549 อยู่ที่ 7 หมื่นตารางเมตร หรือลดลง 60%

แต่ผลกระทบที่เกิดขึ้นยังไม่รุนแรงถึงขั้นตัดสินใจย้านฐานการตั้งออฟฟิศไปยังประเทศอื่นในภูมิภาคอาเซียน เนื่องจากมองว่าสถานการณ์การเมืองเริ่มเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น

จากปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้อัตราค่าเช่าเฉลี่ย ออฟฟิศเกรดเอ ในเขตซีบีดี (ย่านศูนย์กลางธุรกิจ) ปรับลดลงเล็กน้อย จากไตรมาส 4 ปี 2549 อยู่ที่ 743 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สิ้นไตรมาสแรกปี 2550 ลดลงเหลือ 741 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ส่วนแนวโน้มในช่วงครึ่งปีหลังคาดว่าค่าเช่าน่าจะทรงตัว หรือเลวร้ายที่สุดก็น่าจะปรับตัวลดลงเล็กน้อย เนื่องจากในช่วงเดือนเมษายน-มิถุนายนที่ผ่านมาความต้องการเช่าพื้นที่ออฟฟิศเริ่มฟื้นตัว โดยเฉพาะบริษัทขนาดกลางและเล็ก อาทิ ธุรกิจคอลเซ็นเตอร์ ประกันภัย คอนซูเมอร์โปรดักต์ เริ่มกลับมาขยายพื้นที่ออฟฟิศเพิ่มขึ้น

ปี50 ดีมานด์-ซัพพลายสู่จุดสมดุล

จากข้อมูลเชิงสถิติย้อนหลังในปี 2543-2549 ระบุว่า ความต้องการพื้นที่ออฟฟิศบิลดิ้งสูงกว่าซัพพลายมาโดยตลอด ส่วนหนึ่งเป็นเพราะอัตราค่าเช่าพื้นที่ยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ อาทิ เวียดนาม (เมืองโฮจิมินห์) 1,476 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สิงคโปร์ 2,041 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ฯลฯ จึงไม่จูงใจให้บริษัทพัฒนาที่ดินเข้ามาลงทุนโครงการในรูปแบบออฟฟิศบิลดิ้งกันมากขึ้น กระทั่งปีนี้เป็นปีแรกที่ดีมานด์-ซัพพลายน่าจะเข้าสู่ จุดสมดุล (ดีมานด์-ซัพพลายอย่างละ 1.5 แสน ตร.ม.)

อย่างไรก็ตาม ซีบี ริชาร์ดฯประเมินว่า หากสถานการณ์การเมืองกลับสู่ภาวะปกติ ความเชื่อมั่นนักลงทุนเริ่มกลับมา คาดว่าในปี 2551-2553 ดีมานด์ออฟฟิศบิลดิ้งน่าจะกลับมาสูงกว่าซัพพลายอีกครั้ง ซึ่งเป็นการประเมินภายใต้สมมติฐานอัตราจีดีพีเติบโตปีละ 4%

หน้า 12