สร้างความหวั่นวิตกให้กับวงการธุรกิจ วงการเงิน ตลอดจนวงการอสังหาฯ ของไทย อย่างยิ่ง เนื่องจากเกรงว่าปัญหาที่เกิดขึ้นจะลุกลามจนขยายวงมาถึงภูมิภาคนี้รวมทั้งไทยด้วย บังเอิญโชคดีที่เหตุการณ์ดูเหมือนจะไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิด อย่างน้อยธนาคารกลางสหรัฐก็ส่งสัญญาณด้านบวก แทนที่จะเป็นลบ

ในฐานะที่เกาะติดสถานการณ์ดังกล่าวอย่างใกล้ชิดและต่อเนื่อง รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และ ธงชัย บุศราพันธ์ ให้ทรรศนะและมุมมองต่อเรื่องราวที่เกิดขึ้นดังนี้

รศ.มานพ พงศทัต ให้ความเห็นว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นในสหรัฐ เป็นผลมาจากการปล่อยสินเชื่อแบบง่ายๆ ไม่ได้คำนึงถึงความพร้อมและความสามารถของผู้กู้ โดยผู้ประกอบการมุ่งขายบ้าน ขณะที่สถาบันการเงินก็ต้องการจะปล่อยสินเชื่อ ทำให้เกิดหนี้เสียจำนวนมาก

สำหรับการปล่อยสินเชื่อซื้อบ้านในเมืองไทย ก่อนหน้านี้ตนเคยแสดงความเห็นผ่านบทความต่างๆ หลายครั้ง เพราะเกรงจะมีปัญหาในลักษณะเดียวกัน เพราะที่ผ่านมาสถาบันการเงินของไทยก็แข่งขันกันปล่อยสินเชื่อในรูปแบบต่างๆ ที่อาจเสี่ยงต่อการเกิดหนี้เสีย เช่น ปล่อยกู้อัตราดอกเบี้ย 0%, ดาวน์ต่ำ หรือไม่ต้องใช้เงินเงินดาวน์ ก็สามารถซื้อบ้านได้ทันที

เพราะวิธีการต่างๆ เหล่านี้เป็นกลยุทธ์ทางการตลาดที่มีความเสี่ยงก่อการเกิดหนี้เสียได้ง่าย หากอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในตลาด ขยับเพิ่มขึ้น เนื่องจากความสามารถในการชำระค่างวดของผู้กู้จะลดลง ทำให้เกิดปัญหาการทิ้งบ้าน

อย่างไรก็ตาม ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยไทยมีขนาดเล็กกว่าสหรัฐมาก และมีซัพพลายต่อปีเพียงแค่ 7- 8 หมื่นยูนิต ราคาเฉลี่ย

ยูนิตละ 1 ล้านบาทเท่านั้น นอกจากนี้การเก็งกำไรก็ยังอยู่ในระดับที่ต่ำ แต่ไม่ควรนิ่งนอนใจ

แนวทางป้องกันแก้ไขอาจทำได้โดยสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยควรออกมาเตือนสถาบันการเงิน ไม่ให้ออกมาแข่งขันการปล่อยสินเชื่อที่อาจทำให้เกิดความเสี่ยง ด้วยการยึดหลักมาตรฐานขั้นต่ำในการปล่อยสินเชื่อ เช่น ผู้จะกู้ซื้อบ้านต้องมีเงินออมระดับหนึ่ง, ดอกเบี้ยต้องอยู่ในระดับต่ำ, สถาบันการเงินต้องปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวอย่างน้อย 3-5 ปี, ให้กู้ระยะยาวอย่างน้อย 20-30 ปี และผู้กู้ซื้อบ้านทุกรายต้องผ่านการตรวจสอบคุณสมบัติจากเครดิตบูโร เป็นต้น

หากทำได้ตามทั้ง 5 ข้อ ปัญหาหนี้เสียจะมีให้เห็นน้อยมาก โดยเฉพาะการนำเครดิตบูโรมาใช้ หลายคนมองว่าอาจเป็น ยาขม แต่ที่ผ่านมาเป็นเครื่องมือสกัดคนที่ไม่มีความพร้อมในการซื้อบ้านได้เป็นอย่างดี

ด้าน อธิป มองว่า ปัญหาดังกล่าวไม่น่าจะเกิดขึ้นในประเทศไทย เนื่องจากการปล่อยสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินในไทยจะปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อบ้านโดยตรง ไม่เหมือนในสหรัฐที่จะมีบริษัทประกันความเสี่ยงมารับประกันความเสี่ยงในการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินเป็นทอดหนึ่ง ทำให้สถาบันการเงินไม่พิจารณา

คุณสมบัติของผู้กู้เข้มงวดเหมือนกับสถาบันการเงินของไทย เพราะหากเกิดหนี้เสียก็สามารถเรียกร้องส่วนที่สูญเสียจากบริษัทประกันความเสี่ยงได้

ขณะที่ตลาดสินเชื่อไทยปัจจุบันยังไม่มีการ นำระบบประกันความเสี่ยงในลักษณะนี้มาใช้ ทำให้สถาบันการเงินต้องใช้วิธีปล่อยกู้โดยกำหนดเงื่อนไขกฎเกณฑ์ในการอนุมัติสินเชื่ออย่างเข้มงวด และปล่อยกู้ตามเงื่อนไขหรือมาตรฐานที่แต่ละสถาบันการเงินกำหนดขึ้นมาเอง

นอกจากนี้พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนสหรัฐก็ต่างไปจากคนไทย อย่างอยู่รัฐหนึ่งซื้อบ้านหลังหนึ่งแล้ว เมื่อย้ายไปทำงานอีกรัฐหนึ่งก็จะซื้อบ้านอีกหลัง ทั้งๆ ที่อาจไม่มีคุณสมบัติพอที่จะกู้ แต่ก็กู้ได้เพราะยอมจ่ายค่าเบี้ยประกันความเสี่ยงให้กับบริษัทประกันความเสี่ยงเพิ่ม นอกเหนือจากการจ่ายค่างวดที่ซื้อบ้าน ส่วนบ้านหลังเดิมก็ปล่อยทิ้งไม่ยอมไม่ส่งค่างวดสถาบันการเงิน เมื่อถูกยึดทรัพย์บังคับคดีบริษัทประกันความเสี่ยงก็ต้องจ่ายคืนหนี้ส่วนที่สูญเสียให้กับสถาบันการเงิน แล้วค่อยไปไล่เบี้ยฟ้องคนซื้อบ้านรายนั้นอีกทีหนึ่ง

อธิป กล่าวพร้อมกับฟังธงว่า ปรากฏการณ์ในลักษณะนี้คงไม่เกิดขึ้นในประเทศไทย เพราะระบบการปล่อยสินเชื่อซื้อบ้านไม่เหมือนกัน

ขณะที่ ธงชัย บุศราพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ก็เห็นคล้ายๆ กันว่า ในส่วนของไทยนั้งหากจะได้รับผลกระทบจากฟองสบู่อสังหาฯ สหรัฐ ก็จะน่ากระทบเฉพาะภาคการเงินและตลาดทุน แต่เป็นการกระทบทางอ้อมและไม่รุนแรง และคงไม่มีผลต่อตลาด อสังหาฯ หรือตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไทย เพราะเวลานี้สถาบันการเงินเข้มงวดมากอยู่แล้ว ดังนั้นแม้หนี้เสียจะมีบ้างแต่ยังอยู่ในระดับที่ต่ำ คิดว่าไม่น่ากังวลกับปัญหาที่เกิดขึ้นมากเกินไป เพียงแต่ต้องคอยติดตามสถานการณ์และอย่าชะล่าใจเท่านั้น

หน้า 9