แหล่งข่าวจากกรมที่ดินเปิดเผย ประชาชาติธุรกิจ ว่า จากที่กรมที่ดินได้กำหนดเงื่อนไขหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ภายใต้กฎหมายจัดสรรฉบับใหม่ คือ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 โดยเน้นคุ้มครองผู้บริโภคที่ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ขณะเดียวกันก็สนับสนุนส่งเสริมผู้ประกอบการให้มีความคล่องตัวในการประกอบธุรกิจมากยิ่งขึ้น ล่าสุดมีแนวคิดจะปรับปรุงเงื่อนไขหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดทำสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ เพื่อให้มีความชัดเจนและไม่เกิดปัญหาในทางปฏิบัติ โดยในส่วนของบริการสาธารณะซึ่งที่ผ่านมามีปัญหามาก และทำให้เกิดข้อพิพาทโต้แย้งกันระหว่างผู้ประกอบการกับลูกบ้านบ่อยครั้ง

แนวทางที่จะดำเนินการคือ ในการจัดทำหรือจัดสร้างบริการสาธารณะ อย่างเช่น สโมสร

สระว่ายน้ำ คลับเฮาส์ ฯลฯ ซึ่งกฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องจัดทำหรือจัดสร้างไว้ในโครงการ ไม่เหมือนกับสาธารณูปโภคจำพวกถนน ทางระบายน้ำ สวนสาธารณะ ฯลฯ หากผู้ประกอบการลงทุนก่อสร้างและไม่มีความประสงค์ที่จะมอบให้เป็นสาธารณูปโภคส่วนกลาง ในอนาคตจะห้ามไม่ให้ก่อสร้างบริการสาธารณะดังกล่าวในพื้นที่ที่กำหนดไว้เป็นพื้นที่สำหรับจัดสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลาง หากผู้ประกอบการจะก่อสร้างก็สร้างได้ในที่ดินซึ่งเป็นแปลงจำหน่าย จากนั้นให้ระบุรายละเอียดไว้ในผังโครงการประกอบการยื่นขออนุญาตจัดสรรด้วย

แหล่งข่าวกล่าวว่า กรณีผู้ประกอบการก่อสร้างบริการสาธารณะในพื้นที่ที่กำหนดไว้ในผังโครง การให้เป็นสาธารณูปโภค กรมที่ดินจะถือว่าบริการดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคในโครงการ ซึ่งในทางปฏิบัติเมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรขึ้นมาในอนาคต และนิติบุคคลบ้านจัดสรรขอรับโอนสาธารณูปโภคภายในโครงการไปดูแล ผู้ประกอบการก็จะต้องโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้นิติบุคคลบ้านจัดสรร โดยจะยกข้ออ้างว่าเป็นบริการสาธารณะไม่ได้

ในส่วนของบริการสาธารณะที่ผ่านมามีปัญหามาก เพราะผู้ประกอบการต้องใช้เงินลงทุนก่อสร้างค่อนข้างสูง จึงไม่ต้องการมอบกรรมสิทธิ์ให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรไปบริหาร แต่ต้องการบริหารเองโดยจัดเก็บค่าบริการจากลูกบ้าน ดังนั้นเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นอีกจะกำหนดชัดเจนไปเลยว่าบริการสาธารณะจะต้องจัดสร้างในที่ดินซึ่งเป็นแปลงจำหน่าย หากสร้างในที่ดินซึ่งในผังโครงการระบุเป็นสาธารณูปโภค เช่น ก่อสร้างบนที่ดินที่เป็นสวนสาธารณะภายในโครงการก็จะต้องยกให้นิติบุคคลบ้านจัดสรร

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า สาเหตุที่ปัญหาข้อพิพาทโต้แย้งเกี่ยวกับบริการสาธารณะเกิดขึ้นมากในช่วงหลัง เป็นเพราะโครงการบ้านจัดสรรลงทุนก่อสร้างสโมสร คลับเฮาส์ สระว่ายน้ำ ฯลฯ คิดเป็นมูลค่าค่อนข้างสูง เป้าหมายก็เพื่อใช้เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การตลาด และการดึงดูดใจลูกค้าเข้าซื้อบ้านในโครงการ

ขณะเดียวกันก็ไม่ได้ชี้แจงให้ลูกบ้านเข้าใจชัดเจนว่าเป็นบริการสาธารณะที่จัด ทำขึ้นต่างหาก โดยลูกบ้านที่ใช้บริการจะต้องเสียค่าบริการตามที่กำหนด ทำให้ลูกบ้านเข้าใจผิดคิดว่าเป็นทรัพย์สินที่โครงการจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ ให้กับนิติบุคคลบ้านจัดสรร ทั้งหมดนี้หากมีการ ปรับปรุงเงื่อนไขหลักเกณฑ์ต่างๆ ให้ชัดเจนขึ้นน่าจะทำให้ปัญหามีน้อยลง

อย่างไรก็ตาม ที่น่าเป็นห่วงคือ กรณีบริการสาธารณะขนาดใหญ่หรือมูลค่าสูงๆ เพราะจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาค่อนข้างสูงตามไปด้วย ในส่วนนี้อาจสร้างปัญหาให้กับลูกบ้านหรือนิติบุคคลบ้านจัดสรรได้

นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัทเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอป เมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าเห็นด้วยกับแนวคิดดังกล่าว และคิดว่าน่าจะช่วยแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นได้ สำหรับบริษัทที่ผ่านมาการจัดสร้างคลับเฮาส์ สโมสร จะสร้างในที่ดินแปลงจำหน่ายอยู่แล้ว

ดังนั้นหากมีกฎหมายใหม่ก็คงไม่ได้รับผลกระทบ

หน้า 11